외국인 수도권 주택 매입, 실거주 없으면 제한

서울 전역·인천 일부·경기 다수 지역 허가구역 지정 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

정부가 수도권 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정함에 따라, 실거주 목적이 아닌 외국인의 주택 매수가 제한됩니다. 이번 조치는 해외자금 유입을 통한 투기 수요를 차단하고 시장 안정을 도모하기 위한 것으로, 허가·입주·실거주·자금출처 신고 등 여러 의무가 함께 강화됩니다.

📍 적용 지역·기간

지역
• 서울특별시 전역
• 인천광역시 7개 구
• 경기도 23개 시·군

기간
• 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (1년)
• 시장 상황에 따라 연장 가능

※ 허가구역에서는 거래 전 관할 시·군·구청 허가가 필요합니다. 무허가 계약은 효력이 발생하지 않습니다.

👤 누가 대상인가

허가 대상은 허가구역 내 주택을 매수하려는 외국인 등입니다. 여기서 외국인 등에는 대한민국 국적이 없는 개인·법인·정부가 포함됩니다. 대상 주택 유형은 단독·다가구·아파트·연립·다세대 등 일반 주택 전반입니다.

📝 허가·입주·실거주 의무

사전 허가: 거래 전 관할 지자체의 허가 필수
입주 기한: 허가일로부터 4개월 이내 실제 입주
실거주 기간: 취득 후 2년간 실거주 유지

※ 실거주 요건은 투자 목적 거래 제한을 위한 핵심 장치입니다.

⚠️ 위반 시 제재

위반 확인 시, 지자체장이 3개월 이내 이행명령 통지
미이행 시 이행강제금 반복 부과 (토지 취득가액의 10% 이내)
사안에 따라 허가 취소까지 검토 가능

허가 없이 거래하거나, 입주·실거주 의무를 지키지 않으면 금전적 제재와 행정상 불이익이 발생할 수 있습니다.

💳 자금출처·비자유형 신고 의무

향후 부동산거래법 시행령 개정으로 자금조달계획서 및 입증자료 제출 의무가 허가구역 거래에도 확대됩니다. 또한 외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 해외자금 출처와 비자 유형(체류자격) 기재가 추가됩니다.

포인트
• 기존: 투기과열지구만 제출 의무 → 허가구역까지 확대
• 해외자금·비자유형 기재로 투명성 강화

🔎 점검·공조 및 조사

현장점검으로 실거주 이행 여부 상시 확인
상시·기획 조사로 외국인 주택 거래 모니터링 강화
자금세탁 의심 시 FIU(금융정보분석원) 통보 및 해외 FIU와 공조 가능
양도차익 관련 해외 과세 필요 시 국세청 → 해외 과세당국 전달 가능

❓ FAQ

투자 목적으로 매수 후 전·월세를 주면 되나요?

허가구역에서는 실거주가 원칙입니다. 허가 후 4개월 내 입주·2년 실거주 의무를 지키지 않으면 제재 대상이 됩니다.

허가 없이 계약을 먼저 체결하면 어떻게 되나요?

사전 허가 없는 계약은 효력이 발생하지 않아 결과적으로 취득이 불가능합니다.

자금출처를 소명하지 못하면?

거래가 지연·반려되거나, 자금세탁 의심으로 FIU 통보 등 추가 조사가 이뤄질 수 있습니다.

✅ 요약

서울 전역·인천 7개 구·경기 23개 시·군: 외국인 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)
거래 전 허가 필수, 4개월 내 입주, 2년 실거주 의무
위반 시 이행강제금(취득가액 10% 이내) 및 허가 취소 가능
자금조달계획서 + 해외자금 출처·비자유형 신고 의무 확대
의심 거래는 FIU 통보, 해외 과세당국과 공조 가능

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